深圳市在放松预售审批口径的同时
2020-08-11 22:53
来源:未知
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预售审批松绑

高价地不设防?

9月4日,被视为2013年地王备选的农展馆地块对外出让。融创中国下属公司最终以21亿元价格加异地还建医院楼的方式,成为最终胜出者。两者加总,农展馆地块的楼面成本价已经超过7.1万元/平方米。

“近期预售许可的价格卡得不是那么严了,只要你和住建委有足够的理由说明,价格和项目的情况是合理的,被‘卡住’的压力就没那么大了,比五六月份的时候小得多。”9月5日清晨,北京一家市属房地产开发企业的负责人告诉记者。

除该地块外,在即将入市的地块中,亦有不少位于海淀、朝阳、丰台、东城等区的黄金地带。“前一阵由于调控的压力,北京押后了很多可能产生高价的地块交易,今后一段时间,这些土地将陆续投入市场,地价继续上行的可能是存在的。”某开发企业项目发展部负责人称。

原标题:一线城市行政调控渐“退场” 京沪地王逆转预期

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,农展馆地块与万柳地块、玉渊潭地块、夏家胡同地块均为近两年推出市场的城市核心区地块,而前者由于地处东三环畔,毗邻cbd核心区,并且是东部城区近年来为数不多的住宅类地块,因此其稀缺性远比上述另外几宗土地更甚之,而近期公寓豪宅市场的火热更是吸引了大量房企关注这一地块。

不过,多位房地产开发企业销售负责人向本报记者表示,近期北京市住建委在审批过程中,对拟预售价格一项的口径开始放松。自8月中下旬开始,北京住建委已经陆续发放了多张高价住宅项目的预售许可证。在北京,单价5万元/平方米被视作高价住宅的标准。

这些被批准预售的高价住宅项目包括首创禧瑞都,批准预售价格最高为130000元/平方米;红玺台,批准预售价格最高为80000元/平方米;九章别墅,批准预售价格最高为90000元/平方米;双珑原著,批准预售价格最高为50000元/平方米。

仅过了一天,香港开发企业新鸿基以217.17亿元的价格竞得上海徐家汇中心项目地块,溢价率为24%。这次土地竞价已经成为全国土地出让历史上总价第二高的地块。而在最近4年之内,217.17亿元的价格,已经是总价的最高纪录。

“根据这些材料的情况,必要的时候,住建委的负责人会对项目进行实地调查,核实相关的情况,而后决定是否批准。”他说。在此之前,北京市住建委在预售许可审批中,一直执行“后期项目不得超过前期售价”“新开项目定价不得超过同期同区域上一个已批楼盘销售价格”的口径和原则。

“但是与此同时,该地块也存在一定短板,即地块面积较小,总规划建筑面积仅不到6万平方米,并且除住宅外,还有部分商业与办公类立项,2.1的容积率意味着项目未来层高在12-15层左右。受土地使用面积的制约,住宅部分的成品很有可能打造成为一栋或两栋超级豪宅。预计未来售价将在15万元/平方米以上,或将新创北京豪宅项目的最高价格标杆。”他说。

此外,曾经创下北京房价最高纪录的盘古大观项目,其期房转现房的手续也将完成办理,预计平均售价将在15万元/平方米以上。

目前,该企业有3个住宅项目正在等待北京市住建委的预售行政许可审批。其中一个项目的拟预售价格超出同期同区域在售项目平均价格的15%。在提交预售许可审批的过程中,除了必须报件之外,还包括对周边地价上涨、项目精装修成本等方面的说明。上述负责人告诉记者,当前要想在较高价格水平获批预售许可,这些说明材料是必不可少的。

9月4日,融创(中国)下属企业以21亿元的价格竞得农展馆地块,加之异地还建的医院楼,农展馆地块的楼面成本价已经超过7.5万平方米。而在北京“即将入市”的土地中,还包括多幅位于东城、朝阳、海淀、丰台四个城区可能引发高价争夺的居住和商服用地。

北京行政调控的“退场”并不孤立。深圳市在放松预售审批口径的同时,还调整了普通住宅的认定标准,从而变相使更多高单价的住宅可以享受普通住宅的优惠政策。随着市场对行政调控手段的渐趋免疫,如何填补行政调控退场后的政策真空,将是一个棘手的问题。

以限价、限制高价土地出让的房地产市场行政化调控,正在从北京、深圳等一线城市逐渐“退场”。与准许“农展馆地块”入市并再成北京“地王”的同时,北京市已经悄然批准了多个预售价格在5万元/平方米以上的高价项目。

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